Как проверить юридическую чистоту при купле-продаже квартиры?

26.06.2017 Под юридической чистотой, как правило, подразумевается, что в дальнейшем сделка с квартирой не будет оспорена. А, соответственно, квартира останется у покупателя. Оспаривание сделок – чисто российская специфическая черта правоприменительной практики. В других странах такого массового оспаривания сделок нет.

Оснований для оспаривания сделки купли-продажи достаточно много. Они перечислены в Гражданском кодексе РФ. Не так давно в него были внесены изменения в части признания сделок недействительными. Цель – укрепить оборот и уменьшить катастрофический объем оспаривания договоров купли-продажи.

Что можно сделать? Во-первых, узнать как можно больше о продавце квартиры. Есть несколько интернет-ресурсов, где публикуется судебная практика. Если это юридическое лицо, то необходимо заглянуть в «Картотеку арбитражных дел» (kad.arbitr.ru). На этом сайте можно узнать, введена ли процедура банкротства в отношении юридического лица, в какие споры вовлечено предприятие или организация. Если имеют место корпоративные споры, то велика вероятность, что какая-либо из сторон будет оспаривать сделки. В этом случае лучше воздержаться от совершения сделки купли-продажи и найти другой вариант.

Если одна из сторон сделки физическое лицо, то есть смысл посмотреть судебную практику по месту нахождения квартиры и месту нахождения сторон сделки. На сайте районных судов есть раздел «Судебное делопроизводство», на котором есть «Поиск информации по делам». Информацию можно найти по фамилии или названию предприятия.

Большим подспорьем может оказаться интернет-ресурс ГАС Правосудие – Государственная автоматизированная система Российской Федерации. Смотрите «Поиск по делам и судебным актам» (bsr.sudrf.ru/bigs/portal.html). С помощью предложенной поисковой формы можно получить информацию, связанную с рассмотрением находящихся в судах дел и принятых по ним судебным актам.

Существует несколько негосударственных ресурсов в Интернете, такие как «Росправосудие», «Судебные и нормативные акты РФ» (sudact.ru). Существует интеренет-ресурс «СБИС – сеть деловых коммуникаций». Все вышеуказанные интернет-ресурсы бесплатные и находятся в свободном доступе. Есть платные ресурсы, такие как правовые системы «КонсультантПлюс» и «Гарант».

Во-вторых, доверьте составление договора купли-продажи нотариусу, который учтет большинство из возможных рисков. По желанию можно показать договор купли-продажи квартиры адвокату, специализирующемуся на гражданских и арбитражных спорах.

В-третьих, достаточно много вы узнаете из выписки из регистрационной палаты. То, что касается непосредственно передачи купленной квартиры. Если в квартире ранее проживали граждане, то необходимо проверить, все ли жильцы были сняты с регистрационного учета в квартиры и фактически выехали. Иногда, правом проживания в квартире обладают ранее осужденные граждане и находящиеся в местах заключения. Бывает, что квартиру продают с обременением с правом проживания, например, пожилых граждан. Перед покупкой есть смысл поговорить с соседями о том, кто ранее проживал в квартире.

Если квартира досталась продавцу в качестве наследства, то возможны наследственные споры.

И чисто технические долги: вода, свет и другие ресурсы должны быть оплачены на момент сделки.

Анатолий Алексеенко,
арбитражный адвокат