Осторожно: жилье с обременением!

Покупка жилья на вторичном рынке сопряжена с рисками. И дело не только в том, что за красивыми обоями может оказаться труха – с трухой можно справиться путем капитального ремонта. Сложнее справиться, так сказать, с вновь открывшимися обстоятельствами, когда после передачи денег выясняется, что прежние жильцы остаются жить с новыми.

Призыв сэра Уинстона Черчилля изучать историю может быть обращен не только к политикам, но и покупателям жилья. История объекта, который предполагается приобрести, должна быть предельно ясной. Иначе возникает опасность остаться без денег и без жилья: в некоторых ситуациях закон оставляет членам семьи предыдущего владельца право пользования этим жильем.

Продай и оставайся?

В статье 292 Гражданского кодекса РФ указано: переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. «Иное» касается некоторых категорий граждан, которые сохраняют такое право.

Прежде всего это родственники продавца, по каким-то причинам не принявшие участие в приватизации жилья, но давшие на это свое согласие. Например, если муж стал единоличным субъектом приватизации, то после продажи квартиры за женой остается право ею пользоваться. И при переходе права собственности к другому лицу это должно учитываться.

В семье собственника-продавца могут оказаться несовершеннолетние. Сегодня для продажи жилья уже не обязательно получать разрешение органов опеки и попечительства, как было раньше: с 1 января 2005 года такой порядок сохраняется, только если несовершеннолетний указан в документах в числе других собственников жилья. Однако перед тем, как оформлять покупку недвижимости, нелишне будет разузнать о новом месте жительства ребенка, подкрепив эту информацию документально. В противном случае, если эти сведения не подтвердятся и ребенок окажется, грубо говоря, на улице, суд может признать сделку купли-продажи недействительной.

Не теряют права жить в проданной квартире призывники и осужденные. Закон позволяет снять их с регистрации не по их личному заявлению, а на основании сообщения военного комиссариата или вступившего в силу приговора суда. Однако, демобилизовавшись или вернувшись из мест лишения свободы, эти товарищи могут с полным правом претендовать на проживание даже в уже проданной квартире – хотя бы по той причине, что жить им больше негде. В таких случаях суды чаще всего принимают сторону таких жильцов.

В список законных «пользователей» проданного жилья входят лица еще двух категорий. Во-первых, это люди, которые живут в квартире на основании завещательного отказа. Обычно в таком документе прописан срок, в течение которого гражданин имеет право пользоваться помещением. Во-вторых, люди, с которыми ранее был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, а также получатели ренты на основании соответствующего договора. Если квартира приобретается у рентополучателя, покупателю следует выяснить, какого вида договор ренты заключен у собственника, а следовательно, сохраняет ли прежний владелец право проживания в этой квартире. Узнать о наличии таких обременений можно в правоустанавливающих документах на квартиру и наведя справки в ЕГРП.

Конечно, вряд ли новому собственнику улыбается проживание бок о бок с чужим человеком, которое может тянуться годами. Но выселить обременительного жильца не удастся, если только он сам не откажется от предоставленного ему права. Если новому хозяину повезло и правообладатель добровольно решил покинуть дом, где ему, в общем-то, не рады, необходимо заключить с ним дополнительное соглашение к договору ренты о том, что пожизненное содержание больше не является обременением данной квартиры. Этот документ следует заверить у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре.

Еще одна ловушка для покупателя кроется в возможном обременении договором коммерческого найма. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, гласит статья 675 ГК РФ. При этом вместе с правом собственности покупатель приобретает права и обязанности наймодателя на условиях ранее заключенного договора найма. А поскольку договора коммерческого найма жилья не проходят обязательную государственную регистрацию, то узнать об этом сюрпризе покупатель рискует уже после передачи денег.

Способы подстелить соломки

По закону информирование покупателя о том, что не он один будет иметь право пользования жильем после совершения сделки – обязанность продавца. И не в его интересах скрывать эти сведения. Согласно статье 558 ГК РФ в договоре купли-продажи должен указываться список лиц, сохраняющих это право после отчуждения жилого помещения. Поэтому, если эти лица не указаны, а после продажи комнаты, квартиры или дома «всплывают» их законные пользователи, покупатель может искать защиты в суде, который, скорее всего, признает сделку ничтожной и принудит продавца к возврату средств.

Опытные юристы во избежание лишних проблем советуют перед заключением сделки собрать с проживающих заявления об отказе от права пользования жильем и обязательства сняться с регистрационного учета после перехода права собственности. Кроме того, предлагают заверять документы у нотариуса: это поможет добросовестному покупателю в случае судебных разбирательств, инициированных желающими оспорить сделку, – нотариус будет защищать его интересы.

Как замечают специалисты, панацеи от недобросовестного продавца в природе нет. Но внимательность, осторожность и активная позиция покупателя могут оказаться теми штурманскими инструментами, которые уведут корабль от опасностей рынка недвижимости и помогут найти свою тихую гавань.